İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası

İzale-i şüyu yeni adıyla ortaklığın giderilmesi davaları, paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) ile mülkiyete konu olan taşınmaz ya da taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, davanın tarafları açısından benzer sonuçlar doğuran bir dava türüdür.

Mirasçılardan her biri her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Bu nedenle ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası kural olarak mirasçılardan biri tarafından açılabilir. Mirasçı sıfatını yitirenler ise bu davayı açamaz. Mirasçı dava açamadan öldüğü takdirde kendi yasal mirasçıları tarafından da ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Ortaklığın giderilmesi davası yasal mirasçı tarafından açılabileceği gibi atanmış mirasçı tarafından da açılabilir. Buna karşılık ortaklığın giderilmesi davası mirasçılardan birinin payını devralan üçüncü kişi tarafından açılamayacağı gibi vasiyet alacaklısı tarafından da açılamaz.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davası davacıların dışında kalan diğer paydaşlar aleyhine açılmaktadır. Tüm paydaşların ortaklığın giderilmesi davasında yer alması zorunludur. Bu sebeple tüm paydaşlar davaya dahil edilmeden davanın sonuçlandırılması mümkün değildir. Paydaşlardan biri ölmüşse, mirasçılık belgesi alınarak mirasçılarının davaya katılımı sağlanmalıdır.

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Dava konusu şeyin değeri göreve etkili değildir. Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örnek olarak taşınmaz mal Eskişehir’de bulunuyorsa ortaklığın giderilmesi davasında yetkili ve görevli mahkeme Eskişehir Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. 

Ortaklığın giderilmesi davası matbu harca tabi bir davadır. Her ne kadar davayı açan paydaş, dava harcını ve mahkeme giderlerini davanın başında ödemek zorunda kalsa da davanın sonunda mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri payları oranında taraflara yükletilir. Ortaklığın giderilmesi davasında davanın kazananı veya kaybedeni olmaz, davanın tarafı olan herkes davadan aynı şekilde etkilenir.

 AYNEN TAKSİM YOLU İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Ortaklığın giderilmesi davasının tarafları malı nasıl bölüştüreceklerine dair anlaşarak dava sırasında bu anlaşmayı hâkime iletebilirler. Hâkim bu anlaşma doğrultusunda ortaklığın giderilmesine karar verebilir. Taraflar anlaşmaya varamaz ise maldaki ortaklığın ya satış suretiyle ya da aynen taksim yoluyla giderilmesi gerekir. Ortaklığın giderilmesi davasında malın aynen bölüşülmesi için taraflardan yalnızca birinin talepte bulunması yeterlidir. Taraflardan biri ortak malın aynen taksim edilerek ortaklığın giderilmesine karar verilmesini isterse, hâkim öncelikle aynen taksim şartlarının bulunup bulunmadığını araştırmalıdır (TMK 699/2). Mahkemece malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için taşınmazın niteliği, yüzölçümü, pay ve paydaş sayısı ve tarım arazilerinin niteliği ile imar mevzuatına göre aynen taksimin mümkün olup olmadığı araştırılacaktır. Taşınmazın önemli ölçüde bir değer kaybına uğraması söz konusu ise aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilememektedir. Aynen bölünerek paylaştırmanın mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanır. Paydaşlar arasında anlaşma olmadıkça hâkim kendiliğinden bazı taşınmazların bir kısım paydaşlara, kalanın diğer paydaşlara verilmesi şeklinde aynen bölünerek paylaştırmaya karar veremez. Eğer taşınmaz malda kat mülkiyeti kurmak mümkünse, hâkim kat mülkiyeti kurulup kurulamayacağını araştırması gerekmektedir. Zira kat mülkiyetinin kurulması mümkün olan bir taşınmaz malda satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilemeyecektir.

SATIŞ SURETİYLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilir. Taşınmaz malın satışı, mahkeme vasıtasıyla değil satış memurluğu veya icra dairesi marifetiyle yapılır. Satış açık arttırma yoluyla yapılmalıdır. Ancak tüm paydaşlar bir araya gelerek satışın ortaklar arasında yapılması hususunda oybirliğiyle anlaştıkları takdirde satış yalnızca ortaklar arasında yapılır. Tüm paydaşlar söz konusu rızayı gösterdikleri takdirde mahkeme, satışın paydaşlar arasında yapılacağına karar vermek zorundadır. Birlikte mülkiyet hakkına sahip taraflar arasında bu şekilde bir anlaşma bulunmuyorsa satış suretiyle paylaşma halka açık olarak yapılır. Ortaklığın giderilmesi davasına konu olan eşyanın, açık artırma ile satılması halinde, bu eşya üzerindeki sınırlı ayni haklar, taşınmazlarda ise şerh edilmiş haklar sona ermeyecek, eşya bu haklar ile takyitli olarak yeni malike intikal edecektir. Paydaşlığın (ortaklığın) satış yoluyla giderilmesi halinde dava konusu taşınmaz üzerinde bina, ağaç gibi bütünleyici parçalar varsa bunların arzla birlikte satılması gerekir. Ancak muhdesatın bir kısım paydaşlara  ait olduğu konusunda tapuda şerh varsa veya bu hususta bütün paydaşlar ittifak ediyorlarsa ve muhdesat arzın değerinde bir artış meydana getiriyorsa bu artışın belirlenmesi için dava tarihi itibariyle arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir. Belirlenen bu değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Bulunan bu değerin ne kadarının arza ne kadarının muhdesata isabet ettiği yüzdelik oran kurulmak suretiyle belirlenir. Satış sonunda elde edilecek bedelin bölüştürülmesi de bu oranlar esas alınarak yapılır. Muhdesata isabet eden kısım muhdesat sahibi paydaşa, geri kalan bedel ise payları oranında paydaşlara (ortaklara) dağıtılır.

 KAT MÜLKİYETİ KURULMASI İLE ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse; hâkim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12’nci maddesinde yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve payları denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. Eğer taksimi istenen taşınmaz kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir taşınmaz ise ortaklığın giderilmesi davasında her paydaş, ortaklığın giderilmesinin kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla yapılmasını talep edebilir. Bunun için mahkemece, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri gereğince yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili duruma göre çizdirilmiş, imar ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış bir projenin bulunması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi gerekecektir. Ayrıca binanın tümünün kâgir ve aynı zamanda tamamlanmış olması gerekir. Buna göre dava açıldıktan sonra da ortak maliklerden birinin ortaklığın kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesini talep etmesi halinde hâkim paydaşlığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesine karar verebilir. Ortaklığın kat mülkiyeti kurularak giderilmesi halinde ortaklara tahsis edilen bağımsız bölümler arasında değer farkı söz konusu olursa denkleştirme paylara para eklenerek sağlanır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ KONUSUNDA BÜTÜNLEYİCİ PARÇALARIN AİDİYETİ KONUSUNDA ÇEKİŞME

 Ortaklığın giderilmesi davasının konusu taşınmazda bulunan bina, ağaç, tesis gibi bütünleyici parçalar üzerinde mülkiyetin kime ait olduğu konusunda ortaklar arasında uyuşmazlık söz konusu ise, bu uyuşmazlığın ayrı bir dava açılmak suretiyle giderilmesi gerekmektedir. Uygulamada bu davalara “muhdesatın aidiyetinin tespiti davası” denilmektedir. Bu davanın açılması durumunda, görülmekte olan izale-i şüyu davasında, muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının sonuçlanması beklenir. Çünkü taşınmazda yer alan bütünleyici parçalar üzerindeki mülkiyet hakkını tespit edildikten sonra ortaklığın bütünleyici parçalar da dahil edilerek giderilmesi gerekmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası, ferdi mülkiyete geçmek isteyen mülk sahibinin ve diğer paydaşların haklarının eşit biçimde koruyan bir gayrimenkul davasıdır.