Tapu İptali ve Tescil Davası

2021-05-24 10:22:17

Tapu İptali ve Tescil Davası

Tapu iptali ve tescili davası, tescil işleminin hukuka aykırı olarak gerçekleştirilmesi, mülkiyetin yolsuz tescil sonucu malik gözüken kişiye devredilmesi, bu sebeple tescil işleminin düzeltilerek hukuka uygun hale getirilmesi için görülen dava çeşididir. Bu dava ile gerek mevzuatımızda, gerekse tarafı olduğumuz Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi ve birçok uluslar arası sözleşme kapsamında en temel haklardan kabul edilen mülkiyet hakkının korunması, ve bu hakka yönelik hukuka aykırı müdahalelerin engellenmesi amaçlanmıştır. Bu dava ile hakkı belirteceği sebepler dahilinde ihlal edilen kişi, tapuda malik olarak gözüken kişi adına tapuya yapılan tescil işleminin iptali ile gerçekte hak sahibi olan kişi adına tescilini talep etmektedir.

Davanın ve mülkiyet hakkının niteliği nedeniyle dava sonucunda hak mahrumiyeti yaşanmaması adına tapu iptal ve tescil davaları, kesinleşmedikçe icra olunamaz. Bununla birlikte yine hak mahrumiyetine yol açılmaması adına dava süresince dava konusu taşınmazın devri ve benzeri işlemlerin yapılamaması adına, talep edilmesi halinde ihtiyati tedbir konulabilmesi mümkündür.

Tapu iptal ve tescil davası talep eden kişinin, tapu kaydı ve tescil işleminin hukuka aykırı olarak gerçekleştiğini ispatlaması gerekmektedir. Bu hukuka aykırılık aşağıda ayrıntısı açıklanacağı üzere muris muvazaası nedeniyle, taşınmazın aile konutu olması nedeniyle, irade sakatlığı ve ehliyetsizlik nedeniyle, vekalet ilişkisinin kötüye kullanılması nedeniyle ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescili gibi sebeplerle meydana gelebilecektir. Bu hukuka aykırılığın nasıl ve ne şekilde ispat edileceği, bu ispatta hangi delillerin kabul edilebileceği gibi konular, davanın açılma nedenine göre farklılık göstermektedir. Hukuka aykırılığın niteliği, zamanaşımına ilişkin süreler, hangi delillerin ilgili davada ileri sürülebileceği ve daha birçok konunun oldukça teknik inceleme gerektirdiği de gözetilerek, herhangi bir hak kaybına uğramamak adına alanında uzman bir avukattan hukuki yardım almanızı tavsiye ediyoruz.

Tapu İptal ve Tescil Davasının Nedenleri ?

Tapu iptal ve tescil davasının arkasında yatan beş farklı neden bulunabilir ve bu nedenleri aşağıdaki gibi detaylandırmak mümkündür.

Sözleşmede İradenin Sakatlanması Nedenlerine Dayalı Tapu İptal Davası

Yalnızca tapu devirleri için değil, genel olarak bütün sözleşmeler, sözleşmenin taraflarının sözleşmede kararlaştırılan edimlere ilişkin iradelerinin karşılıklı olarak uygunluk göstermesi durumunda kurulmaktadır. Bu kapsamda tapu devrine sebebiyet veren sözleşmeye ilişkin, taraflardan birinin iradesi hile, yanılma veya sözleşme üzerinde hata sonucu sakatlandıysa, bunun sonucunda yapılacak tescil yolsuz olacağı için bu sebeple tapu iptal ve tescil davası açılabilecektir. Ayrıca hukuki ehliyeti bulunmayan kişilerin yapmış oldukları sözleşmeler hukuka aykırı olacağı için, bu kişilerin yapmış oldukları devirler de yolsuz ve hukuka aykırı olacaktır. Bu ehliyetsizlik yaş küçüklüğü, akıl hastalığı veya aşırı yaşlılık nedeniyle idrak yeteneğinin yeterince bulunmaması gibi durumlarda meydana gelebilecektir. Bu durumda da kişinin rızası olsa dahi ehliyetsiz olması neticesinde bir iradeden söz edilemeyeceğinden, tapu kaydının iptali talep edilebilecektir.

Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 1974/1 E. 1974/2 K. Sayılı ilamı ile hukukumuzda yer bulan muris muvazaası kavramına göre, miras bırakan kişinin, diğer mirasçılardan mal kaçırma amacıyla taşınmazlarının tamamını veya bir kısmını, hileli bir amaç doğrultusunda üçüncü bir kişiye devretmesi durumunda gündeme gelmektedir. Bu durumda bu hileli davranış nedeniyle hak kaybına uğrayan mirasçılar, ilgili işlemin mal kaçırma amacıyla hileli olarak gerçekleştirildiğini, ortada bir satış iradesinin bulunmadığını ve olaya göre nitelendirilecek farklı hususlar gözetilerek tapunun iptali ile miras payları oranında kendi adlarına tescilini talep ve dava edebilecektir.

Temsil Yetkisinin Kullanılmasından Kaynaklanan Tapu İptal Davası

Taşınmaz sahibinin, taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunmak üzere üçüncü bir kişiye vekalet vermesi durumunda, bu temsil ilişkisi kapsamında taşınmazın hangi koşullarda, kime ve nasıl devredileceği vekilin sorumluluğunu belirlemektedir. Bu kapsamda vekaletin ve temsil yetkisinin kötüye kullanılarak, taşınmazın vekil eden kişinin zararına veya temsil yetkisi sınırları dışında kullanılması durumunda, bu yetkinin kötüye kullanıldığı gerekçesiyle tapu kaydının iptali ve tescili davası açılabilecektir.

Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Eşlerin ve ailenin birlikte yaşamlarını idame ettirdikleri konut aile konutudur. Bu konutun eşlerden yalnızca birinin adına kayıtlı olması halinde, ilgili konutun satışı veya devrinin gerçekleştirilmesi, ancak diğer eşin rızası ile mümkün olabilecektir. Eşin rızası olmaksızın ilgili taşınmaz üzerinde ipotek tesisi yapılamayacağı gibi, satışı da gerçekleştirilemeyecektir. Eşin rızası alınmadan satış işleminin gerçekleştirilmesi durumunda, bu işlem ve tescil hukuka aykırı olacağı için, rızası alınmayan eş, ilgili tapu tescilinin iptali ve tescili için dava açabilecektir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, çoğunlukla yaşlı veya bakıma muhtaç kimselerin, kendilerine üçüncü bir kişi tarafından ölene kadar bakılması halinde belirli bir edimi devretme yükümlülüğü altına girdiği, yazılı şekil şartına bağlı sözleşmedir. Bu sözleşmede, ölene kadar bakılan kişi, bu kapsamda üçüncü kişiye bir tapu devri öngörmüşse, kişinin ölmesi durumunda ölene kadar bakma sözleşmesi alacaklısı, mirasçılara tapu iptal ve tescil davası açabilecektir. Aynı şekilde tapu devrinin ölene kadar bakma sözleşmesi alacaklısına devri durumunda, mirasçılar da ilgili sözleşmenin gerçeği yansıtmadığını veya sözleşme sırasında müteveffanın iradesinin sakatlandığını ya da akıl hastalığı bulunduğunu iddia ederek tapu iptali ve tescilini talep ve dava edebileceklerdir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır ?

Tapu iptal ve tescil davalarında ilk olarak belirlenmesi gereken husus, iptali istenen tapu kaydındaki hukuka aykırılığın nedeninin tespit edilmesidir. Tapu kaydının iptali ve tesciline ilişkin davalarda davalı, tapu kütüğünde malik olarak görünen kişidir. Bununla birlikte tapuya kaydedilmiş üçüncü bir kişinin hakkının da iptali isteniyorsa, o kişi de davalı olarak gösterilmelidir. Dava dilekçesinde taşınmaza ait bilgiler, tescilin ne sebeple hukuka aykırı olduğu ve bu hukuka aykırılığın ne şekilde tespit edilebileceği açık bir şekilde anlatılmalıdır. Bununla birlikte dava dilekçesine taşınmaz ile ilgili bütün bilgi, kayıt ve hukuka aykırılığa ilişkin belgelerin eklenmesi, yargılamanın uzamaması adına fayda sağlayacaktır. Hukuka aykırılık nedeni, davalı ve hukuka aykırılığın hangi delillerle ve ne şekilde ispat edileceği belirlendikten sonra, Hukuk Muhakemeleri Kanunu md.12 uyarınca tapu kaydının iptali ve tescili istenen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılabilecektir. Bu davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin olarak yetkili olup, taraflar anlaşsa dahi davanın başka bir yer mahkemesinde görülmesini sağlayamayacaklardır. Son olarak belirtmek gerekir ki, bu dava sonucunda verilecek kararlar kesinleşmedikçe icra olunamayacağı için, dava süresince hak kaybına uğramamak adına dava dilekçesinde ihtiyati tedbir talep etmekte fayda bulunmaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Ne Kadar Sürer ?

Tapu iptal ve tescil davalarının süresine ilişkin, davanın açıldığı yer, mahkeme yoğunluğu, taşınmazın niteliği ve daha birçok etken nedeniyle kesin bir sonuca varılamadığı gibi, kanunda öngörülmüş bir yargılama süresi üst sınırı da bulunmamaktadır. Ancak keşif, bilirkişi incelemeleri ve keşif gibi yargılama sürecin etki eden unsurların ortalama sürelerde gerçekleştiği ve başka bir olumsuzluk bulunmaması halinde 1 yıl ile 2 yıl aralığında ilk derece yargılaması sonuçlanmaktadır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı

Tapu iptal ve tescil davaları, bir ayni hak olan mülkiyet hakkından kaynaklanması nedeniyle kural olarak herhangi bir zamanaşımına tabi değildir. Ancak taşınmazın iyi niyetli üçüncü bir kişiye devredilmesi gibi hak mahrumiyetine yol açabilecek durumların varlığı nedeniyle davanın, hukuka aykırılık öğrenildikten itibaren kısa süre içerisinde dava açılmasında fayda vardır.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli Mahkeme

Tapu iptal ve tescil davası, niteliği itibariyle taşınmazın aynına ilişkin bir dava olup, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve değeri gibi hiçbir unsuru dikkate alınmaksızın HMK md.2/1 uyarınca Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülmektedir. Bu davada, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi kesin yetkili ve görevlidir.